面试热点：要让小区车位流动起来
开发商卖房前必须公示车位售价、业主每套房只能买一个车位、小区20%的车位必须用来出租、开发商出租车位给小区外的个人和单位租期不得超过六个月……近日，广州市重新对车位租售办法进行大幅修订并对社会征询意见。
相信许多居住在旧小区、开车上下班而又没有私家车位的人，都和我有相同的感受：半夜下班开车回家，小区没有了临停车位，还得拖着疲惫的身躯、开着车绕着小区四处找停车处……到了深夜，找一个临停车位，比中彩票还难。可气又无奈的是，一些私家车位又长期空着。
随着私家车保有量的骤增，小区停车难问题愈见突出，使得车库、车位的使用管理成为物业管理的难点和重点，也是物业纠纷和矛盾高发区。一方面是车库、车位数量有限，私家车增速无限，供需矛盾突出，磨擦在所难免;另一方面也与车库、车位的租售、管理现状有关。出于经济利益考虑，开发商更加愿意出售车库、车位，实现资金迅速回笼，而不是用来出租。因此，哪怕不是小区业主购买，或者明知“炒车位”行为，开发商也不会拒绝。
在这点上，开发商与业主权益并不一致。首先，作为小区配套公共设施，设置停车位的初衷主要是为了方便本小区的业主或物业使用人停车。《物权法》第七十四条也规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。开发商唯利是图，车库、车位只卖不租或外卖，直接损害业主利益，亦有违“物权法”精神。其次，车库、车位只售不租，导致一些车位长期处于闲置状态，降低了车位利用率，加剧了小区停车难、停车乱现象。从效率角度，少一些固定车位，多一些出租车位，让车位流动起来，提高停车位利用率，才能有效缓解停车难。
此次公开征求意见的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定(修订稿)》，除了与以往一样强调要求“出租出售车位应当首先满足业主需求”这一原则外，还提出“一套房对应只能买一个车位”、“应预留规划用于停放汽车的车位、车库数量的20%比例的车位用于出租”，应该说有一定的针对性，方便租车位业主，有助于抑制“炒车位”行为。
让人担心的难题是，出台一个规定不难，要将规定落到实处不容易。要是开发商拒不执行相关规定，怎么办?譬如将车库、车位卖光，一套房买了两个车位或没将总量20%的车库、车位用于出租，谁来监督、谁来处理、又怎样处理?要是没有硬约束，只是象征性地罚点款，恐怕无济于事。“管理规定”对此要有预想，看看有什么办法可以扼住开发商的“七寸”，或在办证环节予以禁止，或提高行政处罚力度，或通过“诚信黑名单”惩戒。总之就是要将约束前置，不要等到既成事实之后，再问责。
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